Il settore immobiliare svizzero ha conosciuto, in questi ultimi anni, una forte crescita. L’espansione era dovuta in gran parte a tassi di interesse eccezionalmente bassi. Più volte la situazione ha fatto temere una grave bolla speculativa che, prima o poi, sarebbe potuta scoppiare. La stessa Banca Nazionale ha avvertito gli istituti bancari del pericolo crescente di una situazione anormale.

Sintomo evidente di questi sviluppi è per esempio anche il fatto che il confronto dei costi tra il finanziamento di un’abitazione in proprio era più favorevole dell’affitto di un’abitazione analoga, il che ovviamente ha fatto aumentare la tendenza verso l’acquisto o la costruzione di abitazioni in proprietà. È però bastato il leggero rialzo dei tassi ipotecari per riportare questo mercato in una situazione normale.

In un contesto particolare come quello sommariamente descritto, come si sono comportate le banche, in particolare quelle maggiormente impegnate nel settore immobiliare?

Una recente indagine condotta dalla Neue Zürcher Zeitung su sette banche cantonali, tra le maggiori in Svizzera, permette di constatare che queste banche hanno cercato di diversificare le loro attività rispetto a quella tradizionale della raccolta di risparmio e di investimento immobiliare. Va detto che le banche cantonali, ma anche le banche Raiffeisen, sono quelle maggiormente impegnate in questo tipo di attività. Va anche aggiunto che in questa indagine occupa un posto preminente la Banca cantonale di Zurigo (ZKB), un istituto che non è soltanto la maggiore banca cantonale in Svizzera, ma che può anche essere catalogato fra le grandi banche del paese, come del resto è avvenuto anche per l’Unione svizzera delle banche Raiffeisen.

Il pericolo di una sovraesposizione nel settore ipotecario è stato avvertito da queste banche che hanno cercato di diversificare le loro fonti di reddito. Si è quindi subito potuto constatare che più la banca è grande, maggiori sono le possibilità di queste diversificazioni. Nell’Associazione svizzera delle banche cantonali, le 24 banche che ne fanno parte continuano comunque a derivare in media il 62% delle loro entrate dal differenziale sui tassi di interesse, gran parte del quale è dovuta al classico investimento ipotecario nel settore immobiliare. Seguono a grandi distanze le commissioni e i servizi (26%), gli affari commerciali (10%) e le altre fonti di entrate (2%). Le banche cantonali (nel loro insieme) sono, quindi, ancora in gran parte legate alle attività basate sul differenziale fra i tassi di interesse.

La constatazione non vale però per tutte le banche cantonali. Come già accennato, le maggiori banche cantonali hanno maggiormente diversificato le loro attività. La ZKB, all’inizio degli anni 90, attingeva ancora le sue entrate nella misura di due terzi dal classico differenziale sui tassi di interesse, mentre oggi questa quota è scesa a meno della metà delle entrate. Anche la Banca cantonale vodese (BCVD) ha avuto un’evoluzione analoga a quella zurighese, ma altre banche cantonali mostrano tassi di dipendenza dal differenziale sui tassi di interesse ancora superiori al 60%. La Banca dello Stato del canton Ticino è vicina al 65% (su commissioni e servizi 26%, altri 9%).

Per uscire da questa situazione, la ZKB ha sviluppato soprattutto il «Private Banking», analizzando soprattutto i segmenti più elevati della propria clientela ai quali propone servizi bancari particolari. La banca è comunque già ben introdotta presso la clientela con disponibilità attorno a 100’000 franchi. Settore nel quale può contare su un tasso di penetrazione del mercato del 50% nella zona della città di Zurigo.

La ZKB non è però una banca cantonale tipica. Dalle autorità federali è stata inserita fra le banche «sistemiche», il che ha ulteriormente aumentato la centralizzazione rispetto al servizio alla clientela locale. Comunque anche altri istituti cantonali procedono nella stessa direzione. Tra gli esempi citati nel servizio vi è la Banca cantonale di San Gallo, tra le cui caratteristiche figura anche una forte proporzione di stranieri (tedeschi), molto significativa nella gestione patrimoniale. Anche per questa banca una svolta decisiva è stata data dalla crisi immobiliare della fine degli anni 90. Già nel 2001 la banca ha potuto ridurre l’importanza del differenziale degli interessi tra risparmi e crediti ipotecari al 62%. In seguito, l’acquisto della Zürcher Privatbank Hyposwiss, con un buon portafoglio variegato, le ha permesso anche di superare i confini cantonali. L’obiettivo era quello di ridurre al 50% l’importanza degli affari sui tassi di interesse, soprattutto attraverso la gestione patrimoniale. Obiettivo raggiunto nel 2007. I nuovi regolamenti sui depositi di stranieri non domiciliati hanno provocato l’abbandono di una gran parte dell’attività della Hyposwiss. Per sostenere la clientela in Germania, la banca ha costituito due filiali in Germania, attive a Monaco e Francoforte. Oggi, 8 dei 56 miliardi di franchi gestiti provengono dalla Germania, in conformità con i regolamenti europei, ma grazie alla fiducia nel «posto sicuro» e nel franco in Svizzera.

La Banca cantonale di Lucerna ha invece scelto un’altra strada, costituendo un centro di competenze per prodotti strutturati. Tanto la ZKB, quanto la BCVD dispongono di una grande esperienza nei «derivati», della quale approfittano anche le banche cantonali di Argovia e Basilea. La banca lucernese vorrebbe invece completare per sé, per altre banche e gestori indipendenti, oltre ai propri clienti, l’intera catena di prodotti da reddito. Oggi ci si potrebbe chiedere se il ritrovato aumento dei tassi di interesse possa provocare un ripensamento nelle banche cantonali. È comunque presto per dirlo, tanto più che la strada della diversificazione è sicuramente la strategia adeguata e il mercato immobiliare potrebbe conoscere qualche problema.

La diversificazione permette invece di allargare la sfera della clientela, che spesso chiede anche una gestione attiva del proprio patrimonio. Il che non impedisce comunque a banche, che si identificano con un importante ente pubblico, di conservare la tradizionale prudenza, tanto più che l’allargamento delle attività le espone a situazioni difficili, come per alcune è successo in materia fiscale con gli Stati Uniti. Senza dimenticare che, allargando il campo di attività, entrano in concorrenza con altri istituti che non godono di una protezione particolare, come quella offerta dai cantoni.