Le spese per l’affitto sono uno di quei temi che sollevano le maggiori discussioni, anche nell’ambito del rincaro generale e della sua compensazione. Dal 1950 queste spese hanno oscillato tra il 15 e il 20% del reddito lordo delle famiglie. Nel 2021 erano state in media del 14%, ma per le famiglie più povere potevano raggiungere anche il 35%. Da qualche anno l’offerta di abitazioni in affitto in Svizzera, in rapporto alla popolazione, si sta rarefacendo. Lo scorso anno gli esperti del Credit Suisse, nello studio sulla situazione del mercato immobiliare, avevano lanciato l’allarme su questa evoluzione poiché è la fonte principale del rincaro degli affitti delle abitazioni. Allarme che è stato ora raccolto dalla Confederazione che ha presentato una serie di misure per arginare queste conseguenze.

Nel 2021 le spese per l’affitto sono state in media il 14% del reddito lordo, con picchi fino al 35%

Per gli esperti di Berna le cause del rallentamento dell’offerta di abitazioni sono essenzialmente due: l’immigrazione, che è il fattore principale dell’aumento della popolazione, e l’aumento della superficie abitata per persona. Fattori che provocano un fabbisogno di circa 50’000 abitazioni in più all’anno, mentre la produzione si ferma a circa 40’000 abitazioni all’anno. La conseguenza di questa rarefazione, accanto all’aumento dei tassi di interesse, è quindi l’aumento del costo degli affitti.

La diminuzione delle domande di costruzione indica che la situazione tende a prolungarsi nel tempo. Nel 2023 il numero di domande di costruzione è sceso di circa il 30% rispetto al livello del 2016. Il che, secondo le valutazioni della Banca cantonale di Zurigo (BCZ), ha provocato un aumento del costo dell’affitto del 3,5%, mentre un aumento del 4% è previsto per quest’anno. Un’altra caratteristica del mercato immobiliare odierno è la diminuzione di appartamenti vuoti e quella della durata delle pubblicazioni dell’offerta di appartamenti in affitto. Questo concerne soprattutto i grandi centri, con i loro agglomerati e le regioni turistiche. Ma su questo mercato vi sono diversi altri freni: la pianificazione territoriale, che riduce le zone edificabili, la lunghezza burocratica per l’ottenimento di licenze di costruzione, nonché i molti ricorsi, gli ostacoli all’aumento degli affitti, per cui gli affitti medi in essere sono inferiori a quelli del mercato per le nuove abitazioni.

La BCZ valuta la differenza fra i due livelli, su scala nazionale, nel 14%, ma nella città di Zurigo essa sale al 25%, o in quella di Ginevra perfino al 54%. Situazione che, in pratica, riduce ai minimi termini il cambio di casa e quindi l’offerta di abitazioni costruite. Secondo le stesse valutazioni, le case sottoccupate a Zurigo sono i due terzi del totale e a Ginevra perfino il 72%. Questo fa dire a una recente indagine della Raiffeisen che circa un terzo dei locatari dispone di troppa superficie abitativa, mentre un quinto ne ha troppo poca. Una diversa distribuzione delle abitazioni permetterebbe di risolvere il problema di mancanza di spazio, mettendo a disposizione circa 170’000 appartamenti di 4 locali.

In questo contesto, come vuole muoversi la Confederazione? Per il momento il consigliere federale Guy Parmelin ha convocato una riunione dei principali responsabili del settore, compresi Cantoni, Comuni e gruppi di interesse, per presentare un piano di azione, che per il momento si limita a esami e raccomandazioni. Il piano evoca però la possibilità di ridurre gli ostacoli burocratici per i progetti edificatori, comprese le pianificazioni urbanistiche nei Cantoni e nei Comuni. Si prevedono più zone miste di abitazione e lavoro, nonché aumenti degli indici di occupazione, con l’intento di incrementare il numero di abitazioni con affitto moderato.

Sono prevedibili anche misure più incisive. Soprattutto quelle che potrebbero proporre un’utilizzazione minima del terreno o anche l’idea di ancorare in una legge la disponibilità di terreno per l’edilizia abitativa. Infine tra le possibilità, per ora solo ventilate, anche quella di introdurre una tassa per i ricorsi in materia di costruzione e, infine, anche quella di incentivi fiscali. Il piano d’azione non va comunque oltre, per esempio come chiesto dalla sinistra, di vietare l’affitto di breve durata o attraverso piattaforme come Airbnb, cosa che alcuni Comuni hanno cominciato a praticare. Oppure di riservare un diritto di prelazione ai Comuni in caso di vendita di terreni edificabili, disposizioni meglio realizzabili a livello cantonale o comunale. In sostanza, l’accento è posto su un aumento dell’offerta di abitazioni per ovviare all’attuale carenza affinché il mercato ritrovi un certo equilibrio.

In Ticino la situazione è un po’ diversa. Gli agglomerati non sentono una forte domanda di alloggi

In Ticino la situazione è un po’ diversa. Gli agglomerati non sentono una forte domanda di alloggi. Spesso la popolazione preferisce le periferie, ma non solo per motivi legati ai prezzi. Secondo le valutazioni della Svit vi sarebbero tuttora circa 5000 alloggi sfitti e l’attività edile trova ancora buoni ritmi di lavoro. D’altro canto, la crescita della popolazione non è tale da provocare un aumento della domanda di alloggi. Vi è anche da noi una certa immigrazione, ma buona parte delle attività lavorative sono svolte da mano d’opera frontaliera che ovviamente non influenza l’attività della costruzione di alloggi.

Veduta di un’area residenziale di Zurigo. (Keystone)