Ipoteche: quali sono i fattori decisivi?

Acquistare un appartamento o una casa è spesso la decisione finanziaria più grande della vita. Ecco quattro fattori che gli aspiranti proprietari dovrebbero conoscere.

1. Il prezzo d’acquisto non è il fattore determinante

Chi sogna una proprietà abitativa fa soprattutto attenzione al prezzo d’acquisto. Per la banca invece conta il valore commerciale di un immobile, ossia il valore di mercato stimato e, normalmente, finanzia fino all’80% di tale valore. Se il prezzo di acquisto è più alto, la differenza deve essere pagata con i mezzi propri. Esempio: un’abitazione costa 1,1 milioni di franchi, ma la banca ne stima il valore commerciale a 1 milione, quindi in questo caso concede un prestito ipotecario di massimo 800’000 franchi. All’acquirente serve di conseguenza un capitale proprio di 300’000 franchi anziché di 220’000 franchi.

2. La verifica della banca non si ferma al reddito Per accendere un’ipoteca occorre fornire alla banca una panoramica completa della propria situazione finanziaria che include, ad esempio, il certificato di salario, la dichiarazione d’imposta, il certificato della cassa pensioni e dati sul patrimonio e sui risparmi. Oltre a ciò servono i documenti sull’immobile, come le planimetrie o il contratto di compravendita. La banca considera poi la sopportabilità, valuta cioè se i costi abitativi correnti (interessi, ammortamenti e spese accessorie) si mantengono sostenibili nel tempo rispetto al reddito. Come regola generale, tali costi non devono superare un terzo del reddito lordo.

3. Non sempre la miglior ipoteca è quella più conveniente

Nella scelta dell’ipoteca occorre soppesare sicurezza e flessibilità. L’ipoteca fissa offre sicurezza nella pianificazione, dal momento che il tasso d’interesse rimane invariato per l’intera durata. Questa soluzione è indicata per chi apprezza la stabilità e desidera calcolare i propri costi a lungo termine. L’ipoteca SARON, per contro, dà maggior libertà d’azione e consente di beneficiare di un calo dei tassi, ma comporta il rischio di un aumento dei costi. Esiste anche la possibilità di combinare l’ipoteca fissa e l’ipoteca SARON.

4. Una buona banca non consiglia solo sull’ipoteca

L’ipoteca non riguarda solo il tasso d’interesse. Infatti bisogna anche chiedersi se per l’acquisto dell’abitazione è meglio utilizzare il capitale della cassa pensioni o i risparmi della previdenza privata. Ridurre l’ipoteca in tempi rapidi conviene? Il finanziamento resterà abbordabile anche dopo il pensionamento? Negli anni, questi fattori possono determinare una differenza di varie decine di migliaia di franchi. Ecco perché una buona consulenza bancaria dovrebbe considerare anche la previdenza, le imposte, il rimborso dell’ipoteca e il periodo successivo al pensionamento. Il calcolatore ipotecario della Banca Migros aiuta a fare chiarezza.

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