La recente decisione dell’elettorato svizzero di depennare il valore locativo dalle dichiarazioni di imposta dei proprietari di case e appartamenti determinerà nel corso dei prossimi due anni, con grande probabilità, un boom nei lavori di risanamento e ammodernamento del parco di abitazioni esistente. Non si sa ancora con precisione quando questo mutamento nella tassazione dei proprietari immobiliari entrerà in vigore. Al momento attuale si dice che non sarà prima del 2028. Almeno per i prossimi due anni i proprietari in questione potranno quindi continuare a dedurre dalle loro dichiarazioni fiscali le spese per il risanamento e l’ammodernamento delle loro proprietà.
Nel decidere di realizzare i lavori in questione i proprietari immobiliari saranno facilitati dal fatto che i tassi ipotecari, nel prossimo futuro, non dovrebbero muoversi. È addirittura possibile che, se la mezza recessione indotta dalle misure protezionistiche dell’amministrazione americana dovesse prolungarsi oltre la fine del 2025, i tassi di interesse – compresi quelli delle ipoteche – potrebbero segnare una tendenza al ribasso. Le prospettive a medio termine per l’edilizia svizzera e quella del nostro Cantone sono dunque ottime. Se non che a oscurare un poco l’orizzonte, almeno a livello nazionale e nel lungo termine, c’è l’incognita di un possibile boom delle vendite di case e appartamenti in condominio, dovuto al progressivo invecchiamento della coorte delle persone nate tra il 1960 e il 1970, un periodo che in Ticino è stato caratterizzato da un numero molto elevato di nascite.
Questo gruppo di individui comincia ora a passare al beneficio della pensione. È risaputo che con il progredire dell’età dei proprietari di case e appartamenti, aumenta anche la probabilità che gli stessi vendano le loro proprietà. Nei prossimi 15 anni aumenterà dunque in modo significativo la popolazione invecchiata di proprietari suscettibile di vendere le loro proprietà immobiliari. Il che potrebbe frenare notevolmente l’aumento di valore di queste proprietà. Una simulazione, eseguita di recente, ha mostrato che l’invecchiamento della popolazione di proprietari potrebbe far aumentare l’offerta sul mercato delle case unifamiliari del 7% nel 2035 e del 14% cinque anni più tardi. Più contenuto è invece l’effetto dell’invecchiamento dei proprietari sul mercato degli appartamenti in condominio e questo tra l’altro perché, non di rado, coloro che vendono la propria casa in periferia di agglomerato si comperano un appartamento in condominio più vicino al centro dell’agglomerato stesso. Gli esperti che hanno eseguito questi calcoli concludono che, pur essendo significativo l’effetto dell’invecchiamento della popolazione di proprietari immobiliari, esso non sarà tale da far tracollare i valori dei mercati immobiliari. Intanto, per il prossimo anno, come si è ricordato qui sopra, le previsioni per l’edilizia, a livello nazionale, sono molto positive anche se l’eccedenza migratoria internazionale, continuando una tendenza negativa che si manifesta da diversi anni, dovrebbe, nel 2026, essere del 10% inferiore a quella di quest’anno.
La Banca cantonale di Zurigo, che è uno dei maggiori istituti ipotecari del nostro Paese, prevede che nel 2026 si costruiranno in Svizzera 47’000 abitazioni, vale a dire 7000 di più rispetto al 2025. Si tratta di un aumento consistente, pari al 17,5%, che rappresenta un segnale significativo della vivacità del settore. Sul mercato immobiliare elvetico, e in particolare su quello delle maggiori regioni urbane, nonostante la riduzione del saldo migratorio internazionale, esiste apparentemente una domanda di abitazioni insoddisfatta. Non sorprende quindi che sia i prezzi delle proprietà, sia gli affitti, continueranno ad aumentare. Il tasso di aumento dei prezzi delle proprietà immobiliari, su scala nazionale, sarà nel 2026 pari al 4,5%, uguale dunque all’aumento registrato quest’anno.
Gli affitti, invece, aumenteranno dell’1,5%, vale a dire meno rispetto al 2025 (2%). Per il Ticino le previsioni sono più difficili. La tendenza all’aumento degli investimenti nell’edilizia, in atto dal 2021, dovrebbe continuare. È addirittura possibile che, nel 2026, gli investimenti nell’edilizia ticinese superino il miliardo e 600 milioni, ritrovando così il livello di prima dell’epidemia di Covid.